Можно ли продать комнату как правильно. Сделка: как продать комнату в коммуналке

Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий

• Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом - основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
• Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
• Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта - квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В данном положении законодателем установлен четкий срок, в течение которого собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату.

Таким образом, законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Для ускорения процесса продавец комнаты может попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Отказы должны быть оформлены надлежащим образом: заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также можно составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. Уведомления о вручении писем с подписями соседей будут свидетельствовать о том, что соседи извещены надлежащим образом.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о госрегистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о госрегистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае госрегистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о госрегистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, госрегистратор обязан приостановить госрегистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о госрегистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при госрегистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, регорганы при госрегистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.

Непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.

Таким образом, продать приватизированную комнату в коммунальной квартире можно только при наличии отказа соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки продавец рискует получить отказ в госрегистрации договора либо начать судебные тяжбы с соседями.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение.

Обычную квартиру продать проще простого, а вот владельцам коммунальных комнат приходится соблюдать особый порядок этой процедуры. Какие особенности есть при продаже коммуналки, расскажет IRR.ru.

Только собственники

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

• Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
• Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
• Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант - оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант - оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Продажа третьему лицу

После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.

Необходимые документы:

• Паспорта обеих сторон сделки;
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
• Техническая и кадастровая документация;
• Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).

Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

1. Отказа соседей от получения уведомления.
2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
5. Договора купли-продажи.
6. Экспликации.
7. Выписки из БТИ.
8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
9. Акта приема-передачи помещения.
10. Правоустанавливающих документов на комнату.
11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

В 2019 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире - нормативная база

При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

1. Составляется договор о купле – продаже;
2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

• В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
• Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли - продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

• Определить условия сделки (установить цену);
• Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
• При получении отказа осуществить поиск покупателей;
• Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
• Составить договор;
• Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире , осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей . Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей :

1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
2. Кадастровые документы на объект;
3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей - собственников.

В документ вписывается:

• ФИО соседа;
• Основные условия заключения сделки;
• Стоимость объекта;
• Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

• Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
• Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
• Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
• Информация о правах и обязанностях сторон.
• Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
• Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать .

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами , если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия - наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

• Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
• Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

, у ваших соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире . То есть вы обязаны сначала предложить им выкупить жилье, а потом в случае отказа можете предлагать его посторонним лицам.

Чтобы предложить соседям выкупить недвижимость, определите условия продажи. Их основной параметр - цена, за которую вы готовы продать жилье. Также можете указать в условиях продажи порядок передачи денежных средств, условия освобождения жилья - когда вы съедете, другие важные нюансы. Можно написать их на листочке или распечатать на принтере. Главное, чтобы была цена .

После определения условий продажи предложите соседям выкупить жилую недвижимость. Лично зайдите к ним и расскажите об условиях. Если они отказываются от выкупа, оформите официальные отказы от соседей при продаже комнаты . Их выдают в письменной форме. В документе указывают:

🔹 данные собственника, который решил продать комнату, и данные его соседа - фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные;

🔹 то, что сосед получил уведомление от продавца;

🔹 указание того, что сосед отказывается от права преимущественной покупки;

🔹 указание того, что отказник лично прочитал текст уведомления или ему его зачитали вслух;

🔹 подпись отказника с расшифровкой, дату формирования отказа.

Важно! Если у соседней комнаты несколько собственников, все они имеют право преимущественной покупки. Нужно получить отказ от всех владельцев долей в жилой недвижимости, иначе сделка не состоится.

В дальнейшем отказы собственников понадобятся для доказательства того, что вы обеспечили им право преимущественной покупки. Сохраните их и заверьте нотариально либо зарегистрируйте в Росреестре.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире находится в другом городе или регионе, уведомление с перечислением условий продажи можно отправить почтой. Для этого отправьте заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Если сосед не захочет покупать недвижимость, попросите его выслать нотариально заверенный отказ и компенсируйте расходы на нотариуса. Если захочет - оформите сделку.

Подготовьте документы для сделки

Чтобы оформить покупку вне зависимости от того, кто выступит покупателем - сосед или постороннее лицо - вам понадобится пакет документов. Среди них:

📒 Документ, удостоверяющий право собственности. Обычно это выписка из ЕРГН с указанием права собственности на недвижимость. Если ее нет, получите выписку в Росреестре или предоставьте договор купли-продажи, документы, подтверждающие вступление в наследство, договор дарения на ваше имя. Но в большинстве случаев все равно придется получать выписку из ЕГРН.

В дополнение к документам, удостоверяющим право собственности, понадобятся:

📋 разрешение органов опеки, если собственник или один из собственников комнаты - несовершеннолетний или человек с ограниченными возможностями под опекой;

📋 нотариально заверенное согласие других собственников комнаты, если она находится в долевой собственности, либо супруга, если недвижимость приобрели в браке.

📒 Кадастровый паспорт. В нем указана важная информация о недвижимости - общая площадь комнаты, ее положение относительно других помещений, площадь сантехнического узла и кухни, кадастровая стоимость, от которой исчисляется налог, материалы постройки и многие другие параметры.

📒 Паспорта собственников. Если вы - единственный владелец жилья, достаточно вашего паспорта. Если собственников несколько, подготовьте паспорта граждан РФ для всех владельцев. Впоследствии все они должны присутствовать на сделке купли-продажи.

📒 Выписку из домовой книги. Она нужна, чтобы подтвердить, что в комнате не осталось прописанных людей. Перед продажей выпишитесь сами и выпишите прописанных людей. Если в вашей комнате прописаны несовершеннолетние или те, кто находится под опекой, нужно будет прописать их в жилье не хуже.

📒 Квитанцию об оплате ЖКХ. Она подтвердит, что долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг нет. Согласно законодательству, нельзя продавать недвижимость с долгами по ЖКХ.

Подготовьте предварительное соглашение

Если один из соседей хочет купить у вас недвижимость или все дали отказ, документ готовить не обязательно. Если пока ожидаете ответа других собственников комнат в квартире, но уже нашли покупателя, составьте предварительное соглашение: например, соглашение о задатке. Укажите в нем:

🔸 условия проведения будущей сделки - когда она состоится;

🔸 наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье;

🔸 сведения обеих сторон - продавца и покупателя;

🔸 информацию о недвижимости - точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер;

🔸 стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам.

Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем - он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы. Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора.

Составьте договор купли-продажи

Как продать комнату в коммуналке ? Составить договор купли-продажи. Это - документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю.

В договоре купли-продажи указывают:

📌 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные;

📌 на основании чего продавцу принадлежит право собственности на комнату в коммунальной квартире;

📌 характеристики жилья - адрес, кадастровый номер, площадь жилой комнаты и другие;

📌 сумму, которую заплатил покупатель, а также способ передачи денег - например, реквизиты банковского счета;

📌 дату заключения договора, подписи обеих сторон с расшифровкой.

Договор купли-продажи заключают в трех экземплярах: один остается у вас, другой - у покупателя, третий отправляется в Росреестр. В дополнение к нему нужно оформить акт приема-передачи комнаты, который подтвердит, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья. А еще нужно оформить расписку: она подтвердит, что вы получили деньги за недвижимость.

Если хотите, обратитесь к посреднику - риэлтору. Он поможет оформить документы так, чтобы их приняли в Росреестре.

Зарегистрируйте договор в Росреестре

На всякий случай уточните в Росреестре или МФЦ, какие нужны документы для продажи комнаты - в разных регионах требованиях могут отличаться. В большинстве случаев вам понадобятся:

📗 паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты;

📗 подписанный договор купли-продажи;

📗 кадастровый паспорт на комнату;

📗 отказы соседей от приобретения недвижимости;

📗 разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;

📗 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины - обычно ее оплачивает покупатель, размер пошлины составляет 2 000 ₽.

Соберите пакет документов и посетите Росреестр или МФЦ, если Росреестр не ведет прием граждан в вашем городе. Подайте документы - сотрудник примет их, выдаст расписку с перечислением принятых документов и сообщит дату, когда выписка из ЕГРН будет готова.

Когда сотрудник ЕГРН проверит сделку и зарегистрирует сделку в базе , продажа будет завершена. Покупатель получит в назначенную дату выписку, подтверждающую его право собственности. Вам участвовать в этом не нужно, то есть вы посещаете Росреестр или МФЦ один раз, при проадаже.

Заплатите налоги

Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом. После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽.

Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет. В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности.

Какие подводные камни есть в сделке: отвечаем на вопросы

Можно ли обменять комнату в коммунальной квартире

Комнату в коммуналке, если она находится в вашей собственности, можно подарить, продать, оставить в наследство и обменять. Если дарите ее или оставляете в наследство, уведомлять других собственников комнат в квартире не нужно. А если продаете или хотите обменять, они имеют право преимущественной покупки. То есть даже если вы уже нашли подходящий вариант для обмена, все равно обязаны предложить соседям выкупить жилье. Без этого сделка не состоится - документы не примут в Росреестре.

Что будет, если не получить отказ от покупки у соседей

Теоретически сделку оспорят, и вам придется восстановить право собственности и вернуть деньги покупателю. Практически не будет ничего, потому что Росреестр не зарегистрирует сделку без отказа соседей выкупать у вас недвижимость.

Если владелец соседней комнаты государство

Иногда комнаты в коммунальных квартирах принадлежат государству, то есть муниципалитету. Тогда в них проживают граждане, относящиеся к льготным категориям. Они являются нанимателями жилплощади, а не ее владельцами. Нужно уведомлять о своем решении продать недвижимость муниципалитет. Придите в администрацию и расскажите об условиях продажи. В течение 30 дней муниципалитет примет решение о выкупе или отказе от выкупа. Если администрация решит выкупать жилье, вы продадите его ей. Если откажется, выдаст разрешение на продажу недвижимости. Его нужно будет предоставить в Росреестр.

Если соседи молчат

Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней. Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.

Есть нюанс. Если соседи молчат, вы должны подтвердить это - предоставить в Росреестр доказательства того, что вы выслали им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Обратитесь к нотариусу и оформите свидетельство об отправке уведомления, затем отправьте его по почте. Вне зависимости от того, принял адресат письмо или отказался от него, через 30 дней с момента вручения или отказа вы сможете продать жилье.

Если собственники неизвестны

Если в комнатах по соседству живут люди, не имеющие отношения к праву собственности и не знающие о владельцах, найдите их сами. Закажите выписку из ЕГРН - в ней будут указаны все собственники недвижимости. Найдите владельцев соседних комнат по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с жильцами других квартир на лестничной клетке - возможно, соседи будут знать что-то о владельцах.

Если сосед пропал без вести

Бывает, что собственники пропадают без следа. Сначала попробуйте опросить друзей, знакомых, родственников пропавшего соседа. Если не удалось его найти, обратитесь в суд с иском о признании владельца комнаты без вести пропавшим. Если есть достаточные основания, суд признает его отсутствующим и назначит управляющего имуществом. Он и подпишет отказ или согласится выкупить комнату.

Правда, есть нюанс - дела о признании человека отсутствующим длятся в среднем год. То есть вам придется ждать минимум год, чтобы продать имущество. Если хотите знать, как быстро продать комнату в коммунальной квартире в такой ситуации - никак. В любом случае понадобится отказ собственника, а его сейчас нет.

Что делать, если не вступили в наследство

Если предыдущий собственник комнаты умер, а наследник еще не вступил в право собственности, придется ждать, пока он сделает это. Обычно сроки вступления в наследство составляют 6 месяцев. Когда наследник оформит собственность , расскажите ему о желании продать свою комнату и попросите отказ либо выкуп.

Можно ли обойти закон и продать жилье без согласия соседей

Теоретически да. Есть схема, которая позволяет не оповещать соседей о желании продать недвижимость. Вы можете просто заменить договор купли-продажи договором дарения, то есть подарить долю, а деньги принять по договоренности. Но сделку могут аннулировать, потому что она незаконна - вы заменяете один договор другим. Если один из соседей пожалуется на вас, начнется разбирательство.

Более законный вариант обойти запрет на продажу без уведомления других собственников комнат в квартире - подарить покупателю часть комнаты. Например, ⅛ от вашей доли. Тогда по закону вы будете обязаны предложить ему выкупить оставшиеся ⅞ доли, когда решите ее продать.

Можно ли менять условия продажи

Заявленные условия продажи - те, которые вы указываете в уведомлении соседей - менять можно, но с оговорками. Например, можно увеличивать стоимость жилья. А если вы уменьшите его - укажете в уведомлении одну сумму, а продадите за меньшую - любой из соседей сможет оспорить сделку, потому что вы нарушили условия продажи.

Что бывает, если несколько соседей согласны на выкуп

Если комнату хотят выкупить 2 и более соседей, вы имеете право устроить аукцион и продать недвижимость тому, кто сделает более выгодное предложение , то есть предложит больше денег.